四合院復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)

說到北京的四合院，就要提到他的歷史。大家都知道，北京是典型的四合院建筑群，它有悠久的歷史，但是隨著城市的改造，四合院越來越少了，正是因為少，并且承載著北京的建筑傳統(tǒng)，就越來越受到人們的追捧。

現(xiàn)四合院設(shè)計以前都是有錢人的宅子，在文革的時候被沒收了，到2002-2003年時，政府又落實私房政策，發(fā)還產(chǎn)權(quán)。因為在沒收的時候，比如說我們家有一院子，當(dāng)時這個房子沒收的時候可能是祖輩哥兒倆的房子，到了我父親這輩了，這個家庭就有了幾個孩子。再到我們這輩人口就更多了。

隨著時間的推移，祖輩可能已經(jīng)去世，房產(chǎn)的繼承就變得復(fù)雜起來，在2002-2003年國家返還四合院時，合法繼承人可能就是7、8個甚至十幾個。這也說明了北京四合院由于歷史因素，房產(chǎn)比較復(fù)雜的根本原因。由于繼承人眾多，且原來的四合院面積有限，大部分家庭都是以變賣四合院之后拿繼承費的方式來處置四合院設(shè)計。

所以從2003年以后四合院設(shè)計逐漸的熱賣起來了。但要過戶買賣就要7、8個人甚至十幾個人同意才能夠過戶，過戶后的院子都是一個或者兩個產(chǎn)權(quán)人，那么再過五年后來的產(chǎn)權(quán)人再賣的時候，產(chǎn)權(quán)變清晰了。也就是沒有那么多的產(chǎn)權(quán)人了。

共有權(quán)四合院要出售就得辦土地證你要買四合院就先要了解它的產(chǎn)權(quán)是否清楚，共有人很多是四合院的產(chǎn)權(quán)和樓房二手房的產(chǎn)權(quán)最主要的區(qū)別。一般情況是房本上有1個人的名字，也就是“主證”一個人，另外的人就拿“共有權(quán)證”。這樣的房屋要買賣，國家就規(guī)定，出售的是整宗土地，規(guī)定先要辦土地證?，F(xiàn)在市場上流轉(zhuǎn)的院子，95%的都是只有產(chǎn)權(quán)證沒有土地證。所以要出售就得先辦土地證。

辦土地證就得交土地轉(zhuǎn)讓金，只有房主交了土地轉(zhuǎn)讓金才能有資格賣四合院。而辦土地證交土地轉(zhuǎn)讓金是個非常復(fù)雜的事情。

第一步要到國土局去申請，拿一個申請表，申請要辦理土地證。

第二步是“四至”，就是房屋的東西南北方上的范圍具體到哪里。簡單地說就是你的院子?xùn)|墻和誰家挨著，就要請人家與你確認并按手?。荒蠅蛦挝话ぶ?，就要人家蓋上公章確認。

把“四至”都弄清楚以后，由土地局指定的評估公司，按照“四至”標(biāo)記的范圍測量占地面積，測出占地面積后評估，按照地區(qū)的地價款乘以占地面積，計算出要繳納多少土地轉(zhuǎn)讓金。市國土局在開據(jù)土地轉(zhuǎn)讓金之前還要開專家會議、局長會。專家會是來論證土地到底值多少錢轉(zhuǎn)讓，局長會是確定能否轉(zhuǎn)讓。

等這些會議開完以后，給你開一個地價核實函。簽完這個核實函以后，由國土局出一個該繳納多少錢的票據(jù)，然后你就到銀行把土地轉(zhuǎn)讓金款轉(zhuǎn)入以后，然后由稅務(wù)機關(guān)開一個稅票證明，然后拿著稅票等待土地證。等領(lǐng)到土地證以后這個宅子就可以轉(zhuǎn)讓了。

房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證都拿到，才能去房管局過戶。但辦理國有土地使用權(quán)證大概要一年的時間。所以現(xiàn)在要成交一個院子周期很長。這是現(xiàn)在很多房主和客戶都不知道的四合院交易過程。所以建議購買四合院設(shè)計的購房者到專門從事四合院的公司來做